Faire construire un bâtiment passe nécessairement par l’acquisition d’un terrain, qui selon ses particularités – emplacement, orientation, végétation, nature des sous-sols, servitudes, etc. – va influencer profondément les possibilités ou limites pour la construction de votre bâtiment, et le coût global lors de l’achat et pour l’entretien à long-terme. Voici un aperçu des différents points à prendre en compte pour bien choisir votre terrain.
Le terrain jouera un rôle primordial dans la conception architecturale de votre bâtiment : il est donc nécessaire de penser l’ensemble terrain et bâtiment comme un projet global, aussi bien en termes pratique et esthétique que financier, avant de se lancer dans les démarches d’achat et de construction.
La première condition pour qu’un terrain puisse recevoir une construction est qu’il soit constructible, c’est-à-dire défini comme constructible dans le Plan Local d’Urbanisme par les autorités territoriales, d’une taille suffisante et viabilisé avec une voie d’accès et des connexions publiques aux réseaux d’eau potable, réseau électrique, d’évacuation des eaux usées et de télécommunications.
La constructibilité d’un terrain n’est toutefois pas suffisante pour garantir l’obtention d’un permis de construire pour votre bâtiment. Pour parer à cette dépense en cas de refus de la mairie, une clause suspensive doit être ajoutée dans l’avant-contrat de vente du terrain – ou compromis ou promesse de vente – pour s’engager à l’achat définitif du terrain uniquement sous réserve d’obtention du permis de construire.
Les caractéristiques d’un terrain
Une parcelle de terrain peut être vendue avec différentes qualités, selon qu’il s’agit d’un terrain en lotissement, ou terrain « lotis » ou bien comme terrain hors lotissement, terrain « isolé » ou « diffus ». Un terrain lotis est obligatoirement vendu borné et viabilisé, mais des règles de construction viendront limiter la conception architecturale.
A l’inverse, un terrain isolé imposera de vérifier sa viabilisation ou, à défaut, de le faire borner et viabiliser par vous-même ; mais la liberté de construction et d’architecture sera aussi plus grande. Par ailleurs un terrain peut-être dénommé « à bâtir » si le vendeur garantit sa constructibilité – légalement constructible, suffisamment grand et viabilisé.
Les caractéristiques d’un terrain auront des conséquences importantes sur les possibilités de conception architecturale. L’environnement, l’intégration dans un lotissement ou non, l’orientation, la forme, la pente et la nature du sous-sol d’un terrain seront autant de paramètres à prendre en compte pour la réalisation de votre bâtiment.
Le prix
Bien sûr, le prix d’un terrain est le plus souvent le premier critère de choix. Celui-ci dépend avant tout de sa taille et de ses dimensions, de sa configuration, du marché local – grande ville ou campagne, banlieue ou centre, etc. – ainsi que des différentes caractéristiques de l’environnement – vue, nature, proximité d’infrastructure utiles ou nuisibles, etc. – du sous-sol…
Pour vous faire une première idée, vous pouvez consulter notre article sur les prix des terrains constructibles pratiqués dans les différentes régions et départements de France.
La superficie
La taille d’un terrain est un facteur primordial de son prix. Bien qu’un terrain lotis soit toujours vendu borné et donc que sa taille aura déjà été mesurée légalement par un géomètre-expert, ce n’est pas toujours le cas pour un terrain isolé. Attention donc de s’assurer de bien obtenir le certificat de bornage établi par un géomètre-expert, ou à défaut, de le faire réaliser. Seul l’avis d’un géomètre-expert a valeur légale pour garantir les délimitations d’un terrain.
L’emplacement
L’emplacement du terrain a une incidence important sur le mode de vie quotidien qu’il permettra ou éventuellement qu’il pourrait imposer. L’environnement et le climat, le cadre résidentiel, urbain ou rural, la proximité des transports, écoles, commerces, d’un lieu de travail, ou de la nature faciliteront certaines activités plutôt que d’autres et il sera donc indispensable aux propriétaires de bien anticiper ces paramètres en fonction de leur style de vie : durée de transports pour les différentes activités quotidiennes, calme ou facilités d’accès pour des activités importantes, vues, présence ou proximité de nature pour des activités au grand air…
L’orientation
L’orientation par rapport au soleil aura une grande importance sur les coûts d’entretien au fil des ans, en particulier pour le chauffage. De même, l’exposition aux vents est à bien évaluer, car ils peuvent être vecteurs de pluie, de bruit ou d’odeurs. Un bon architecte saura tirer profit des avantages d’un terrain – exposition au sud, verrières orientées vers le soleil, etc. – et en minimiser ses limites – pièces de services peu vitrées au nord, isolation des vents, etc. – pour améliorer votre confort et réduire vos factures.
La configuration
La configuration particulière d’un terrain peut-être à la fois une source d’avantages ou de problèmes pour son utilisation et lors de la construction : certains terrains en pente peuvent offrir une belle vue, d’autre sont plats mais encaissés ; des terrains pentus ou exigus peuvent être source de coûts supplémentaires à cause d’accès ou manœuvres difficiles de véhicules, de besoins de remblais ou terrassement. En outre, certains terrains peuvent présenter des vis-à-vis, limitations de construction particulières ou servitudes à l’égard d’autres terrains, environnements protégés, etc. Attention donc de bien consulter le Plan Local d’Urbanisme avant de s’engager.
La viabilité
Attention aux terrains trop éloignés des équipements existants, nouvellement classé en zone constructible, pentus ou enclavés, car ils peuvent être sources de coûts supplémentaires pour le raccordement aux équipements de voiries, réseaux et distributions – VRD : accès véhicules, eau, électricité, télécommunications, évacuation des eaux usées, tout-à-l’égout. Ces coûts peuvent devenir prohibitifs pour les terrains trop à l’écart des réseaux existants.
La nature du sol
Il est impératif de bien se renseigner sur le sol et le sous-sol d’un terrain avant de s’engager car la qualité du sol influe fortement sur les futurs coûts de construction sans pour autant être toujours évidente lors d’une visite. Si un sol rocheux ou sableux permet de construire sans soucis, hormis en sous-sol, un sol argileux ou composé de remblais sera source d’ennuis auxquels il faudra parer lors de la conception.
Des sols trop meubles pourront entraîner des coûts supplémentaires pour certains travaux, les fondations en particulier, un drainage impératif en cas d’humidité importante ou de présence de nappes phréatiques, le nettoyage de sols pollués par une utilisation industrielle préalable, la consolidation de parties instables d’un terrain…
Risques de certains terrains
Tout vendeur d’un terrain a une obligation légale de déclaration d’une exploitation minière ou industrielle préalable.
Certains terrains peuvent cependant aussi présenter d’autres risques particuliers : zones inondables, risque de glissements de terrains, couloirs d’avalanches, etc. qui nécessitent des aménagements spécifiques. Vous pouvez vous renseigner sur ces risques sur le portail de la prévention des risques majeurs.
Les obligations du vendeur d’un terrain
Le propriétaire qui souhaite vendre un terrain est légalement tenu à trois obligations envers l’acquéreur.
La garantie de contenance : le terrain doit faire la taille promise, il est donc recommandé d’obtenir ou de faire établir un bornage du terrain par un géomètre-expert pour éviter tout litige ou contestation de propriété.
La garantie de l’acquéreur contre l’éviction : le vendeur sera responsable d’une éviction de l’acquéreur pour cause de charges ou servitudes non déclarées, de délimitation de propriété erronée qui pourrait limiter la constructibilité en bordure de parcelle par exemple, etc.
La garantie de l’acquéreur contre les vices cachés : le vendeur est responsable des vices qui ne seraient pas apparents à l’acquéreur, et non des vices apparents.
Par ailleurs, le propriétaire qui vendrait un terrain comme terrain à bâtir se doit d’en garantir la constructibilité, et si la vente a été conclue avec condition, il peut aussi être tenu de garantir l’obtention du permis de construire.
L’information légale sur le terrain : la réglementation foncière
La réglementation administrative de tous les terrains en France est régie par plusieurs documents qui sont disponibles gratuitement sur simple demande ou consultation auprès des autorités compétente. Il est impératif de bien s’informer sur un terrain et donc d’obtenir ces informations auprès des autorités avant d’entamer une quelconque démarche.
Le certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui indique les règles d’urbanisme s’appliquant à un terrain : constructibilité, droits et obligations. Il peut être obtenu auprès de la mairie à laquelle se rattache le terrain, en personne ou par lettre recommandée, en remplissant un formulaire, disponible en ligne, et en apportant les pièces requises.
Le certificat « ordinaire » ou « simplifié » renseigne :
- les règles d’urbanisme, identiques à celle du Plan Local d’Urbanisme
- les éventuelles servitudes d’utilité publique qui peuvent limiter le droit de propriété pour l’usage ou l’utilité d’un terrain au service d’une autre propriété – droit de passage, câbles souterrains, distance et hauteur pour la plantation d’arbres… –
- les taxes et participations qui s’appliquent au terrain
- la soumission d’un terrain ou non à un droit de préemption, qui peut privilégie l’achat par certaines personnes pour des raisons diverses
- les équipements publics existants ou à venir
Le certificat d’urbanisme « pré-opérationnel » ou « détaillé » renseigne quant en lui, en plus de toutes les informations disponibles dans le certificat ordinaire :
- les opérations sont réalisables sur le terrain, en particulier s’il est constructible ou non
- l’état des équipements publics existants ou prévues desservant le terrain, voirie, réseaux et distribution
La Plan Local d’Urbanisme – PLU
Le Plan Local d’Urbanisme – PLU – est le principal document qui renseigne les règles communales ou intercommunales de planification et d’urbanisme, en remplacement de l’ancien Plan d’Occupation des Sols – POS.
Le Plan Local d’Urbanisme – PLU – définit :
- les zones urbaines ou vouées à le devenir
- les espace protégés, zones naturelles, agricoles ou forestières
- les interdictions, règles et limitations imposées à la construction – taille, hauteur, architecture, etc.
- les servitudes des différentes parcelles de terrain
- l’affectation des sols et les voies de circulations, leurs tracés et caractéristiques
- le coefficient d’occupation des sols qui définit la densité de construction autorisée
Le cadastre
Le cadastre est un document qui recense tous les terrains et leurs caractéristiques – taille, orientation, limites avec les voies publiques et parcelles voisines – de chaque commune de France ainsi que leurs propriétaires qui peut être consulté gratuitement en ligne, aux centres des impôts fonciers ou en mairie. Le cadastre n’a néanmoins pas de vocation légale pour arbitrer des conflits, il a un but purement informatif sur la propriété d’une parcelle à des fins fiscales pour l’évaluation des impôts fonciers et n’a pas de valeur juridique (hormis en Alsace et Moselle).
Seul le bornage d’un terrain par un géomètre-expert a une valeur juridique vis-à-vis de la délimitation d’un terrain.
L’avant-contrat de vente d’un terrain à bâtir
La vente d’un terrain à bâtir doit être effectuée par signature d’un acte authentique de vente chez un notaire, mais elle passe d’abord par la signature d’un avant-contrat de vente, le compromis de vente ou la promesse de vente ou d’achat, dans lesquels sont définies les conditions de la vente, le prix et les clauses suspensives.
Il est recommandé de se faire assister d’un professionnel qualifié pour la préparation de l’avant-contrat, un notaire en particulier, car il a obligation d’informer l’acquéreur et le vendeur de leurs droits et obligations, il doit les conseiller pour la rédaction des clauses du contrat, et le coût de rédaction de l’avant-contrat est gratuit car déjà inclus dans les émoluments de notaire à la vente définitive.
Le compromis de vente d’un terrain
L’avant contrat de vente d’un terrain peut prendre plusieurs formes, promesse unilatérale de vente, promesse unilatérale d’achat, ou compromis de vente. Le compromis de vente est le plus utilisé en pratique car il engage l’acquéreur et le vendeur, alors que les promesses unilatérales n’engagent qu’une seule partie pour une période définie dans la promesse.
Le compromis de vente, aussi appelé « promesse synallagmatique » engage le vendeur à vendre un bien immobilier à un prix défini à l’acquéreur qui s’engage à l’acheter. Bien que certaines dispositions légales permettent un désistement unilatéral ou réciproque – délais de rétraction, clauses suspensives ou conditions particulières – le compromis engage définitivement les deux parties lors de la signature. Pour être valide il doit mentionner les informations suivantes :
- les états civils complets du vendeur et de l’acquéreur
- l’adresse et les références cadastrales du terrain
- l’origine de la propriété du vendeur – héritage, donation, acquisition, etc. –, avec la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire et celui de l’étude du notaire qui a authentifié l’acte
- la description du terrain
- le prix et les conditions de paiement – paiement complet lors de la vente ou non –, avec la contraction ou non d’un ou plusieurs prêts
- le montant, la nature et le sort du dépôt de garantie – ou de l’indemnité d’immobilisation – versé par l’acquéreur
- la date limite de signature de la vente authentique
- la date de prise de possession du terrain
- les servitudes privées éventuelles
- en cas d’intervention d’un intermédiaire – agent immobilier, notaire –, le montant et les informations concernant le débiteur de la commission qui lui revient
- la liste des conditions suspensives qui permettront à l’acquéreur de se rétracter unilatéralement si elles ne peuvent être remplies. Elles décrivent un évènement précis, futur et/ou incertain et indépendant du vendeur et de l’acquéreur.
Dans le cas d’un terrain à bâtir, les conditions suspensives les plus habituelles sont :
- l’obtention d’un crédit immobilier, si l’acquéreur souhaite financer l’achat ou la construction par un emprunt, cette condition légale s’applique même si elle n’est pas inscrite
- l’obtention d’un certificat d’urbanisme pour la réalisation des travaux envisagés
- l’obtention du permis de construire pour la réalisation des travaux envisagés
- l’obtention d’un état hypothécaire vierge
- l’absence de préemption publique par la commune ou par un locataire
- l’absence de servitude trop contraignante ou dépréciant trop sa valeur
- la revente d’un autre bien immobilier et, si besoin, l’obtention d’un crédit
- la survie de l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire
L’acquéreur verse généralement un pourcentage du prix de vente au vendeur lors de la signature de l’avant-contrat, dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente ou indemnité d’immobilisation dans le cas d’une promesse de vente. Ce versement initial, détenu en garantie par un tiers – notaire ou agent immobilier – jusqu’au jour de la vente, s’établit habituellement à 10% du prix total, mais il peut être négocié tout comme le montant versé le jour de la vente.
A noter que pour un terrain situé dans un lotissement, les équipements collectifs de réseaux et distributions doivent impérativement être achevés avant que le terrain puisse être légalement vendu, sauf si le lotisseur dispose d’une garantie qui justifie de l’achèvement prochain des raccordements nécessaires.
Taxes et impôts fonciers
Renseignez-vous sur les éventuelles servitudes privées – droit de passage, canalisations ou câbles souterrains, etc. – et sur les impôts locaux dans la commune. La taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d’habitation sont dues chaque année, à la différence des taxes et participations d’urbanisme, indiquées dans le certificat d’urbanisme, qui ne sont exigibles qu’une fois à la suite de vos travaux de construction.
Article publié en commun avec Architecte de Maisons
