La Société Civile Immobilière – SCI

La Société Civile Immobilière - SCI

La Société Civile Immobilière – SCI, aussi appelée Société de Gestion Immobilière, est une structure du droit des affaires français qui a pour objet le financement et la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers. Bien souvent, la Société Civile Immobilière apporte de nombreux avantages aux associés qui la composent, personne(s) et/ou entreprise(s) dans des configurations familiales et professionnelles diverses, car elle permet de les dissocier du ou des biens immobiliers proprement dits : les associés détiennent des parts de la SCI qui est le propriétaire légal.

Les biens immobiliers sont des actifs relativement lourds à gérer, aussi bien par leur valeur élevée par que par leur immobilité. En effet, les coûts d’achat et les coûts de la construction de bâtiments et autres locaux engendrent des investissements importants dont il faut planifier le financement sur plusieurs années; à leur suite, la valeur importante des biens, leurs coûts d’entretien et les taxes foncières pèsent lourdement sur les décisions de gestion de telle(s) propriété(s) immobilière(s).

La possession par plusieurs personnes d’un bien unique, ou de plusieurs biens de valeur diverses, comme cela arrive fréquemment lors d’héritages, n’est pas sans conséquence sur les décisions de gestion du patrimoine immobilier, qui peuvent s’avérer nécessaires sans pour autant être opportunes. Pour ces raisons, parmi d’autres, la Société Civile Immobilière a été créée afin de faciliter la gestion d’un bien immobilier en s’intercalant dans le droit de propriété.

Le cadre juridique et financier d’une SCI

Le cadre juridique d’une SCI est défini par le Code Civil (Titre IX, chapitre 2: articles 1845 à 1870).

Le régime fiscal qui s’applique à une SCI dépend de son capital ; il est défini dans les statuts et s’appelle le capital social. La valeur totale des parts sociales de tous les associés est égale à l’actif social (valeur du patrimoine immobilier) moins les dettes sociales (valeur des emprunts à rembourser).

Valeur de la SCI = Patrimoine Immobilier – Emprunts à rembourser

Une société qui a beaucoup d’emprunts à rembourser et peu d’actifs, donc un faible actif social net, est dite à capital social faible. Inversement, une société dont l’actif net social est élevé, beaucoup d’actifs immobiliers et peu des dettes, est dite à capital social fort.

Les statuts d’une SCI

Les statuts d’une SCI peuvent être rédigés par les associés ; il est possible de se procurer des modèles de statuts mais le concours d’un professionnel est toutefois conseillé. L’intervention d’un notaire n’est requise qu’en cas d’apport d’un immeuble ou d’un bail d’une durée supérieure à 12 ans ; elle est également conseillée pour une SCI entre époux, afin de parer à une reconsidération lors d’une inspection fiscale comme une donation déguisée.

Les statuts d’une SCI doivent mentionner les différents points suivants :

La forme de la société

Il existe plusieurs formes de SCI qui dépendent de l’utilisation escomptée.

  • SCI de location : il s’agit pour les associés (généralement de la même famille) de profiter des revenus d’un patrimoine immobilier, sans pour autant en être propriétaire ; cette forme est la plus utilisée. La SCI propriétaire collecte les loyers des occupants du ou des bien(s) immobilier(s) pour les répartir entre les associés, éventuellement réduits de l’impôt sur les sociétés si cette option est retenue. Les associés devront s’acquitter des impôts sur les revenus ainsi perçus : revenus fonciers pour les personnes physiques, bénéfices industriels et commerciaux pour les personnes morales. La SCI de location permet en outre aux associés de bénéficier des avantages normalement conférés aux particuliers (loi Robien) et permet la transmission du patrimoine à moindre frais.
  • SCI de construction-vente : destinées aux professionnels qui interviennent dans le financement ou la réalisation d’activité immobilière, en particulier pour la dans la promotion immobilière, maîtrise d’ouvrage et achat-vente.
  • SCI d’attribution : cette forme de SCI permet aux associés de construire un bien afin de le diviser par la suite. Les parts d’une SCI d’attribution permettent de jouir du bien immobilier.
  • SCI de jouissance à temps partagé : aussi appelée société de multipropriété, c’est une SCI qui a pour objet de gérer un bien dans un but non-lucratif ; elle permet aux différents associés acquéreurs des parts de la société de jouir du bien pour une certaine période, généralement un certain nombre de semaines chaque année. Ce système correspond au « Time Share » assez répandu aux Etats-Unis.

L’objet de la société

Si l’objet est purement civil, c’est-à-dire limité à l’acquisition et/ou la construction de bâtiments et à la gestion d’immeuble, la société aura une fiscalité transparente et seuls les associés seront imposés sur les revenus obtenus ; la vente d’immeuble ne sera envisageable qu’uniquement de manière exceptionnelle.

Si l’objet de la société est commercial, achat et/ou construction de biens pour revente, la SCI sera taxée de l’impôt sur les sociétés, en tant que marchand de bien.

Les associés fondateurs

Une SCI doit être constituée par un minimum de deux personnes physiques ou morales, quels que soient leurs nationalités et âges ; les mineurs non-émancipés ne peuvent participer qu’avec un représentant légal.

Si les statuts définissent clairement les modalités d’entrée de nouveaux associés et les apports de capitaux correspondants, ces nouveaux associés pourront garder l’anonymat ; les statuts n’auront pas besoin d’être modifiés pour y faire figurer les nouveaux associés.

La dénomination

Une SCI peut être nommée librement, du moment que le nom choisi n’est pas déjà enregistré auprès de l’INPI.

Le siège social

Une SCI doit avoir une adresse réelle ; celle-ci n’est pas nécessairement le lieu d’un bien de la SCI.

La durée d’existence

Le Code Civil prévoit qu’une SCI devra avoir une durée limitée qui ne peut dépasser 99 ans après l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. Celle-ci pourra éventuellement être prorogée suite à un accord des associés pendant la durée d’existence de la SCI.

Le capital social

Les participations de chaque associé sont déterminées par les apports de chacun (à l’exception des apports en industrie). Les apports peuvent être :

  • en numéraire : argent
  • en nature : bâtiment, locaux, terrain
  • en industrie : expertise technique, temps de travail

Il n’y a pas de montant minimal du capital social d’une SCI. Le capital minimum et maximum peut être prédéfini dans les statuts et ainsi varier dans le temps sans qu’il n’y ait de formalités à accomplir, ni annonce légale, ni changement des statuts.

Les apports en nature sont discutés librement entre les associés, ils peuvent être apportés à l’origine de la SCI ou différés, selon les modalités fixées par les associés en fonctions des besoins de la société et des appels de fonds nécessaires.

La libération du capital peut correspondre à une répartition des bénéfices entre les associés : ceci peut être avantageux car l’administration fiscale peut accepter de ne considérer que la valeur des parts à la signature et non à la libération pour le calcul des plus-values.

En cas d’apports par une personne mariée sous régime de communauté, le conjoint doit apporter son consentement, être présent à la signature, et éventuellement renoncer à sa revendication de la moitié des parts de son conjoint.

Les modalités de fonctionnement

Une SCI doit être dirigée par un ou plusieurs gérants qui peuvent bénéficier d’une rémunération ou non, et doivent présenter un rapport de gestion à l’assemblée générale des associés qui se réunit annuellement. Le gérant peut être révoqué par décision de la majorité des associés ; une clause peut donc être introduite dans les statuts pour rendre un gérant-associé irrévocable.

La sortie d’un associé de la SCI doit également être prévue car le Code Civil stipule que les parts d’une SCI ne peuvent être cédées (vente, donation…) qu’aux ascendants et descendants d’un associé, avec l’accord de tous les associés. Les statuts peuvent également définir une majorité qualifiée (majorité ou deux tiers par exemple) pour approuver les cessions de parts sociales sans l’accord de tous les associés, et compléter les dispositions légales d’héritage en cas de décès de l’un des associés.

La reprise des engagements pris pour le compte de la SCI en formation récapitule dans un acte annexe aux statuts l’ensemble des dépenses et engagements des associés pour le compte de la société jusqu’à la signature des statuts, et des mandataires autorisés (associés ou gérant non associé) jusqu’à l’immatriculation de la SCI. Cet acte entraînera alors automatiquement la reprise des engagements par la SCI lors de son immatriculation.

Comptabilité d’une SCI

Le gérant d’une SCI doit tenir une comptabilité car le fisc peut demander de produire une justification des activités de la société. Il doit également présenter les comptes à l’assemblée des associés chaque année, obligation qui est d’autant plus importante que les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales de la SCI en proportion de leurs parts sociales.

Hormis les sociétés qui choisissent d’être soumises à l’impôt sur les sociétés, les SCI sont le plus souvent « fiscalement transparentes » : les associés sont soumis personnellement à l’impôt sur les revenus fonciers perçus des redistributions de loyers et charges décaissées par la SCI.

L’option de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés peut être judicieuse lors d’emprunts pour l’achat de biens immobiliers : ces emprunts peuvent alors être considérés comme amortissement des immeubles dans les résultats financiers qui servent de base au calcul fiscal ; de telles SCI sont alors dites « fiscalement opaque ». Cette option peut également être retenue si les revenus ne sont pas redistribués aux associés afin d’être capitalisés et réinvestis ou redistribués ultérieurement.

Les avantages d’une SCI

Le raison d’être d’une SCI est de dissocier un groupe de personnes ou entreprise(s) de la propriété d’un patrimoine immobilier par la constitution d’une structure juridiquement indépendante qui s’intercale dans le schéma de propriété directe classique, afin d’en faciliter la gestion. La SCI est légalement propriétaire des biens immobiliers ; les associés, personnes physiques et/ou morales détiennent les parts de cette société.

Avantages patrimoniaux

-La SCI permet d’éviter les blocages provenant de l’indivision d’un bien immobilier : le gérant de la SCI peut prendre une décision pour la gestion du patrimoine immobilier malgré un éventuel désaccord entre les associés. Si l’un des associés souhaite vendre ses parts, il n’obligera alors pas les autres à en faire autant, comme c’est le cas pour la propriété d’un bien en indivision, en particulier lors d’un héritage.

-La SCI permet de protéger le patrimoine immobilier d’une entreprise en cas de poursuites judiciaires. Si une SCI indépendante est propriétaire des biens immobiliers qu’elle loue à la société s’exploitation, les biens ne peuvent alors être saisis par les créanciers. Il faudra néanmoins s’assurer que les actifs et les relations des deux sociétés sont bien distincts et qu’il n’y a pas de transfert de valeurs de la société d’exploitation vers la SCI, à travers des loyers surévalués ou des travaux payés par la société d’exploitation sans indemnités de la SCI, par exemple, qui peuvent rendre la frontière entre les deux sociétés légalement caduque. Pour le cas du gérant d’une société dont la responsabilité est engagée et propriétaire de parts dans une SCI, celles-ci sont nettement moins intéressantes à saisir que des biens immobiliers, car elles ne peuvent être revendues facilement.

-Pour des entreprises familiales, la SCI permet de confier la gestion simplifiée des biens immobiliers aux héritiers les plus aptes et des parts aux autres héritiers, en particulier les personnes juridiquement incapables de gérer leur patrimoine immobilier, notamment les mineurs.

-Pour la succession, la SCI offre un avantage patrimonial, car, contrairement à un bien immobilier, elle peut être transmise par parts. En étalant les donations dans le temps, cela permet de bénéficier des abattements disponibles en droit français pour les donations faîtes du vivant du donateur, et donc de réduire les droits de succession.

-La liberté autorisée pour la rédaction des statuts permet de garder le contrôle, comme gérant inamovible de la SCI, avec très peu de parts, ce qui peut être pratique lors de transmission, cession ou succession.

-Lors de la transmission d’une société, sa valorisation s’appuie fréquemment sur ses revenus et non ses actifs. Les actifs immobiliers sont ainsi souvent sous-valorisés dans les sociétés où ils ne sont pas directement liés à la production. La SCI permet donc de dissocier les actifs immobiliers de la société d’exploitation, qui est donc plus facilement cessible. Les acheteurs ne devront donc plus acquérir les locaux, qui ne risquent alors plus d’être sous-évalués.

Avantages fiscaux

-La SCI de location permet de dissocier l’immobilier des activités d’une société et de redistribuer des revenus fonciers aux associés de la SCI. La société d’exploitation verse des loyers à la SCI qui permet alors, après déduction des autres charges comme des intérêts d’emprunts, une redistribution de ces revenus entre les différents associés selon leurs parts du capital. Ces revenus deviennent indépendants de la société d’exploitation qui peut être cédée séparément. Ces revenus fonciers sont alors taxés aux associés au titre de l’impôt sur le revenu.

-Les loyers et charges sont déduits par les entreprises de leurs bénéfices susceptibles d’être taxés par le fisc. Au lieu d’être propriétaire, une société d’exploitation peut donc avoir un avantage à payer des loyers à une SCI, qui sont alors déduits de son bénéfice fiscal. Ces loyers ne doivent néanmoins pas être excessifs pour ne pas être considérés comme anormaux et donc réintégrés dans le bénéfice qui constituera l’assiette fiscale.

Si la SCI opte pour le régime de l’impôt sur les sociétés, elle peut déduire les frais d’acquisition des biens immobiliers de son bénéfice fiscal.

Si la SCI exerce une activité civile, elle n’est pas assujettie à la TVA ; elle peut néanmoins opter pour que la TVA s’applique sur les loyers encaissés, ce qui permet de récupérer la TVA sur le patrimoine et les investissements immobiliers, et d’économiser le droit de bail.

Lors de la transmission des parts de la SCI, c’est sa valeur nette qui est comptabilisée : cette valorisation permet de déduire l’endettement restant à rembourser pour un patrimoine immobilier. Ceci offre un avantage fiscal par rapport à la propriété directe qui est, elle, mesurée sur la valeur brute du patrimoine immobilier à transmettre.

Les inconvénients d’une SCI

Les associés sont responsables des dettes de la SCI sans aucune limite. En cas d’échec des négociations sur le patrimoine de la société, les créanciers d’une SCI peuvent ainsi se retourner vers les associés qui devront alors payer les dettes même s’ils doivent pour cela céder leurs biens propres. Leur responsabilité n’est cependant pas solidaire : chaque associé ne sera tenu responsable des dettes de la SCI que dans la mesure du pourcentage de sa participation dans le capital social.

-Pour bénéficier des différents avantages fiscaux d’une SCI, il faut que celle-ci ait une activité réelle et qu’elle se plie aux différentes obligations juridiques, comptables et fiscales requises. Ces différentes dispositions entraînent nécessairement un ensemble de coûts dont il faut tenir compte.

Une réflexion poussée est indispensable avant la formation d’une SCI, qui doit résulter d’un arbitrage sur l’ensemble des avantages, inconvénients, coûts et obligations juridiques comparé avec d’autres options (propriété directe, autres formes de société…). Il faudra éviter de se lancer dans une SCI dont l’apparente simplicité peut être trompeuse. Pour bénéficier de la SCI, il faudra définir précisément son objet, les différents paramètres de création et de dissolution de la société ainsi qu’éventuellement d’entrée et de sortie de nouveaux associés. L’aide d’un spécialiste peut être précieuse.

-Si la SCI a une activité commerciale, ce qui peut être avantageux dans certains des montages présentés préalablement, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés. Pour une fiscalité transparente de la SCI, c’est-à-dire, l’imposition des associés sous le régime de l’impôt sur le revenu, la SCI doit être clairement définie comme ayant un objet civil.

-Lorsque la SCI est utilisée pour le financement d’un patrimoine immobilier d’une entreprise, le patrimoine immobilier est acquis à moindre coût : en effet les loyers versés par l’entreprise commerciale compensent les remboursements de l’emprunt et ses intérêts. Néanmoins, les loyers sont néanmoins généralement inférieurs aux remboursements, ce qui entraîne un besoin en capital à court-terme. Et comme les intérêts bancaires sont dégressifs – la part des intérêts diminue dans les remboursements qui demeurent constants – la SCI devra s’acquitter d’impôts fonciers croissants au fil des ans car les intérêts déductibles diminuent. Cet impôt croissant ne sera pas compensé par les loyers qui seront toujours dévolus à rembourser l’emprunt initial. Ce plan financier devra être prévu et budgété selon la durée de l’emprunt par les associés de la SCI.

Création d’une SCI

Pour constituer une SCI, il convient de remplir les démarches administratives nécessaires, enregistrement, annonce légale et immatriculation. Le détail des formalités requises peut être obtenu au Centre de Formalités des Entreprises de votre ville ou département.

Quel que soit votre objectif, il est recommandé d’obtenir l’avis d’un spécialiste pour votre projet immobilier et de SCI avant de vous lancer dans une quelconque démarche.

A propos de Architecte de Bâtiments

Le site Architecte de Bâtiments est supervisé et illustré avec les photos des bâtiments réalisés par Laurent Bansac Architecte

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