Comprendre la fiscalité qui pèse sur l’achat et la revente immobilière permet de prendre des décisions mieux informées et d’anticiper les coûts réels sur le long terme.
Points Clés
- Prendre en compte tous les frais à l’achat : les droits de mutation, émoluments, débours et garanties de prêt augmentent significativement le coût d’entrée au‑delà du prix affiché.
- Conserver les justificatifs : factures de travaux et frais d’acquisition sont essentiels pour majorer le prix d’achat et réduire la plus‑value imposable.
- Saisir l’effet durée : des abattements progressifs s’appliquent selon la durée de détention, avec exonération IR au bout de 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.
- Choisir la bonne structure : SCI, IS ou détention individuelle modifient profondément la fiscalité à la revente et doivent faire l’objet d’une simulation.
- Consulter des professionnels : notaire, conseiller fiscal ou expert‑comptable pour sécuriser les choix et vérifier les exonérations éventuelles.
Frais à l’achat : composition et implications pour la revente
Lorsqu’il acquiert un bien, il doit distinguer le prix affiché et l’ensemble des frais annexes qui s’y ajoutent et qui influencent à la fois son effort financier immédiat et le calcul futur de la plus‑value imposable.
Composantes détaillées des frais d’achat
Plusieurs éléments constituent le montant payé en complément du prix de vente :
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : taxe perçue au profit du département et de l’État (parfois appelée à tort « frais de notaire »). Leur part est généralement la plus importante pour un bien ancien et varie selon le département et la nature du bien.
Les émoluments du notaire : rémunération réglementée pour la rédaction de l’acte et les formalités (recherches, formalités hypothécaires, enregistrement).
Les débours : dépenses avancées par le notaire pour obtenir des documents (extraits cadastraux, copies d’actes, demandes d’urbanisme…).
Les frais d’agence : ils peuvent être supportés par l’acheteur ou par le vendeur selon le mandat (charge vendeur ou charge acquéreur), et représentent parfois plusieurs milliers d’euros sur un bien de prix élevé.
Les garanties de prêt : caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers (PPD) peuvent générer des coûts (frais de mise en place, frais de mainlevée). Ces charges pèsent sur le budget d’acquisition et doivent être évaluées avant la signature.
La taxe d’aménagement (le cas échéant) ou autres frais liés à une construction/lotissement peuvent aussi intervenir pour des opérations neuves ou de promotion.
Pour un logement ancien, il est courant de retenir une estimation moyenne de 7 à 8 % du prix pour l’ensemble des frais d’achat ; pour un logement neuf (vente en l’état futur d’achèvement – VEFA), les frais d’achat sont généralement plus faibles (2 à 3 %) car la TVA s’applique et remplace une partie des droits d’enregistrement.
Pour approfondir les modalités et barèmes, il est recommandé de consulter les informations des professionnels, par exemple Notaires de France et les rubriques dédiées sur Service-public.fr.
TVA et spécificités du neuf
Dans le cadre d’une acquisition en VEFA ou d’un logement vendu par un promoteur, le prix est généralement TTC et intègre la TVA (taux standard 20 % en métropole). Cette TVA remplace en grande partie les droits de mutation, d’où des frais d’acte plus faibles.
Il existe des dispositifs particuliers tels que des taux réduits de TVA pour certains travaux ou opérations dans des zones spécifiques (par exemple rénovation lourde sous conditions, certains logements sociaux ou opérations en zones ANRU), mais ces dispositifs sont stricts et soumis à des critères techniques et administratifs précis.
Il est essentiel de s’informer en amont auprès du vendeur/promoteur et d’un notaire pour vérifier l’application de la TVA ou de taux réduits, et pour comprendre l’impact sur le coût d’achat et la revente éventuelle (voir Service-public.fr).
Fiscalité à la revente : comprendre la plus‑value immobilière
Lorsqu’il cède un bien, il doit déterminer si la cession est soumise à la taxation de la plus‑value immobilière et, le cas échéant, comment la plus‑value est calculée et imposée.
Qui est concerné et quels taux s’appliquent ?
Pour une personne physique qui vend un bien immobilier non professionnel (par exemple résidence secondaire ou logement locatif personnel), la plus‑value est, en principe, soumise :
à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % sur la plus‑value nette imposable ;
aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG, CRDS et contributions), portant le taux total théorique à 36,2 % avant éventuelle surtaxe additionnelle.
Un prélèvement additionnel (surtaxe) s’applique au‑delà d’un certain niveau de plus‑value nette : les modalités et seuils évoluent dans le temps et il doit consulter impots.gouv.fr pour les valeurs à jour.
Les règles diffèrent si la vente est réalisée par une société (SCI, société commerciale) ou si le bien est affecté à une activité professionnelle : l’imposition peut alors relever de l’impôt sur les sociétés (IS) ou d’un régime spécifique, avec des conséquences différentes en matière de calcul et de taux.
Calculer la plus‑value imposable : éléments déductibles
La plus‑value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Pour obtenir la plus‑value imposable, il peut déduire certains éléments afin d’augmenter le prix d’acquisition ou diminuer le prix de cession :
Les frais d’acquisition (frais de notaire, commissions d’agence) : ces frais s’ajoutent au prix d’achat retenu pour le calcul. L’administration exige des justificatifs pour la déduction des frais réels ; à défaut, des règles forfaitaires peuvent exister mais varient selon les situations et doivent être vérifiées.
Les dépenses de travaux : seules les dépenses d’amélioration, d’agrandissement ou de transformation (justifiées par factures) sont prises en compte pour majorer le prix d’acquisition. Les dépenses d’entretien courantes ne sont en général pas admises.
Les travaux réalisés par des entreprises sont systématiquement plus faciles à justifier ; il doit conserver toutes les factures dans le dossier patrimonial.
L’administration publie des règles précises sur l’intégration de ces postes : il est fortement conseillé de conserver l’intégralité des pièces justificatives ou de recourir à un professionnel (notaire, expert‑comptable) pour sécuriser les déductions.
Abattements en fonction de la durée de détention
La durée de détention joue un rôle central dans l’imposition des plus‑values : des abattements pour durée de détention réduisent progressivement la part imposable et aboutissent, au‑delà de certains seuils, à une exonération totale.
Principales étapes à retenir :
Exonération totale de l’impôt sur la plus‑value après 22 ans de détention pour une personne physique, grâce aux abattements progressifs annuels appliqués après la 5e année.
Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention, avec un calendrier d’abattement spécifique sur la période intermédiaire.
Ces jalons expliquent la stratégie de détention longue adoptée par certains propriétaires : attendre l’échéance des abattements peut neutraliser la taxation sur la plus‑value. Pour connaître les modalités d’abattement détaillées, il convient de consulter les textes et notices actualisés sur impots.gouv.fr.
Exonérations et cas particuliers
Plusieurs situations ouvrent droit à une exonération totale ou partielle de la plus‑value. Il doit identifier s’il remplit les conditions avant la cession.
Exonérations fréquentes
La résidence principale : la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus‑value et, sous conditions, des prélèvements sociaux si le logement correspond effectivement à la résidence principale au moment de la vente. Ce statut dépend des faits (durée réelle d’occupation, adresse fiscale, etc.).
Petites cessions : certaines ventes de faible montant peuvent bénéficier d’exonérations ou d’un régime particulier ; les seuils et conditions sont définis par l’administration et doivent être vérifiés au cas par cas.
Cas exceptionnels : expropriation, cession après licenciement, mise à la retraite ou situation d’invalidité peuvent donner lieu à des exonérations sous conditions. De même, des dispositifs d’aide pour faciliter l’accession d’une personne en difficulté peuvent prévoir des aménagements fiscaux.
Non‑résidents : un non‑résident qui vend un bien situé en France reste en principe soumis à l’imposition française sur la plus‑value, mais des règles de retenue à la source et des conventions internationales peuvent modifier les modalités ; il doit se rapprocher du notaire et des services fiscaux.
Devant la diversité des situations et la complexité de certaines exonérations, la consultation d’un professionnel est souvent un investissement rentable pour éviter des interprétations erronées.
Effets de la structure juridique : SCI, IS, indivision
La structure de détention du bien a un impact majeur sur la fiscalité à l’achat comme à la revente. Il doit comparer les avantages et inconvénients de chaque option selon ses objectifs (gestion, transmission, optimisation fiscale).
SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
Une SCI soumise à l’IR reste fiscalement transparente : les associés sont imposés individuellement à l’impôt sur le revenu sur leur quote‑part de résultat. À la revente, la plus‑value est calculée selon le régime des particuliers pour chaque associé, ce qui permet souvent d’appliquer les abattements pour durée de détention.
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Une SCI ou autre société soumise à l’IS entraîne une imposition des résultats au niveau de la société. L’IS permet souvent d’amortir le bien et de réduire l’imposition courante, mais la revente peut générer une imposition différente (différence entre prix de cession et valeur nette comptable), et la distribution des produits de cession aux associés peut entraîner une double imposition.
La décision d’opter pour l’IR ou l’IS doit être prise après simulation fiscale et dans le cadre d’un projet patrimonial global, car les conséquences sont durables et parfois irréversibles.
Indivision et conséquences
L’indivision (plus fréquent entre héritiers ou acheteurs conjoints) complexifie parfois la vente : toute décision de cession collective doit respecter les règles légales, et les conséquences fiscales individuelles sont à prévoir. La vente en indivision ne modifie pas l’imposition des plus‑values au niveau individuel, mais peut rendre le processus décisionnel plus long.
Astuces légales et bonnes pratiques pour optimiser fiscalement
Plusieurs leviers légaux permettent de réduire l’impact fiscal d’une revente si l’on anticipe correctement :
À l’achat — anticiper pour l’avenir
Choisir entre neuf et ancien selon l’objectif : le neuf coûte généralement moins en frais d’acquisition mais la rentabilité locative ou la revente future dépendra aussi du marché, des charges de copropriété et de la localisation.
Documenter et conserver toutes les factures liées à l’acquisition et aux travaux : elles s’avéreront précieuses lors du calcul de la plus‑value.
Anticiper la structure de détention : décider en amont d’une détention en nom propre, en SCI à l’IR ou à l’IS ou via d’autres montages (usufruit/nue‑propriété) en fonction des objectifs patrimoniaux et successoraux.
Intégrer les garanties de financement : le coût de la garantie (hypothèque, caution) influe sur le coût global et doit être intégré dans l’analyse économique.
Avant et lors de la revente — réduire l’assiette imposable
Transformer le bien en résidence principale si la situation le permet et si l’usage est réel : la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus‑value en France.
Attendre les seuils d’abattement : si le calendrier le permet et s’il n’y a pas d’urgence à vendre, la détention longue peut conduire à des exonérations totales (22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Valoriser le prix d’acquisition grâce aux factures
: les factures de travaux d’amélioration, de restructuration ou d’agrandissement doivent être conservées pour majorer le prix d’achat retenu et réduire la plus‑value imposable.
Optimiser la date de cession en fonction de la situation fiscale globale : il peut être pertinent de réaliser la vente dans une année où le revenu imposable global est plus faible, mais cela doit être étudié en lien avec un conseiller fiscal.
Toutes ces stratégies doivent respecter strictement la réglementation fiscale : des requalifications ou pénalités peuvent intervenir si l’administration considère qu’il y a abus ou fraude.
Exemples chiffrés approfondis et comparatifs
Des illustrations chiffrées aident à visualiser l’impact des charges et des déductions sur la plus‑value imposable et sur le résultat net de la vente.
Exemple A — achat ancien, prise en compte des travaux
Hypothèse : achat initial à 200 000 € (frais de notaire et DMTO 15 000 €), factures de travaux d’amélioration de 20 000 € payées par le propriétaire, revente 12 ans plus tard à 300 000 €.
Prix d’achat majoré = 200 000 € + 15 000 € (frais) + 20 000 € (travaux) = 235 000 €.
Plus‑value brute = 300 000 € − 235 000 € = 65 000 €.
Imposition possible (avant abattements) : 19 % sur 65 000 € = 12 350 € ; prélèvements sociaux 17,2 % = 11 180 € ; total ≈ 23 530 €.
Remarque : sans les factures de travaux, la plus‑value brute aurait été de 100 000 € et la charge fiscale beaucoup plus élevée ; la conservation des pièces est donc déterminante.
Exemple B — VEFA vs ancien sur un même prix
Hypothèse : même prix d’achat 300 000 €.
Ancien : frais ≈ 7,5 % soit 22 500 € → coût total ≈ 322 500 €.
Neuf (VEFA) : frais ≈ 2,5 % soit 7 500 € → coût total ≈ 307 500 €.
Sur le court terme, l’achat neuf peut donc sembler moins coûteux ; toutefois, la rentabilité à la revente dépendra aussi de la demande pour du neuf, des charges, et éventuellement des décotes liées à l’emplacement et au marché local.
Ces exemples simplifiés montrent l’importance d’intégrer factures, frais et durée de détention dans toute simulation financière préalable à une transaction.
Points de vigilance pratiques avant d’acheter ou de vendre
Plusieurs éléments opérationnels et juridiques doivent être vérifiés pour éviter les mauvaises surprises :
Vérifier les servitudes et l’urbanisme : certificats d’urbanisme, servitudes, conformité des permis, risques naturels ou technologiques peuvent affecter la valeur et la revente.
Anticiper la fiscalité locale : taxe foncière, taxe d’aménagement pour les constructions neuves, et autres prélèvements locaux peuvent impacter la rentabilité d’un investissement locatif.
Penser aux aspects successoraux : la structure de détention (individuelle, SCI) a un impact sur la transmission et peut permettre d’envisager des sacrifications d’impôt ou des optimisations si elles sont planifiées.
Étudier le calendrier de financement : délais de délivrance de prêt, condition suspensive d’obtention du financement, et coût de l’assurance emprunteur sont des facteurs pouvant retarder ou remettre en question une opération.
Qui consulter et quelles démarches entreprendre ?
Pour sécuriser l’opération et optimiser sa situation, il est recommandé de solliciter plusieurs interlocuteurs :
Le notaire : pour l’ensemble des actes, le chiffrage précis des droits à l’acte et la vérification des aspects juridiques liés à la propriété.
Un conseiller fiscal ou un expert‑comptable : lorsque la situation est complexe (SCI, IS, non‑résidence, opérations répétées), pour simuler et comparer les impacts fiscaux.
Un conseiller en gestion de patrimoine : pour intégrer l’opération dans une stratégie de long terme (transmission, optimisation patrimoniale).
Le courtier en prêts : pour obtenir les meilleures conditions de financement et comparer le coût global d’acquisition.
Consulter au moins deux intervenants (notaire + expert fiscal) est souvent une pratique prudente pour confronter les solutions et éviter les surprises.
Checklist pratique avant une revente
Avant de mettre un bien sur le marché, il doit vérifier et préparer plusieurs éléments indispensables :
Rassembler toutes les factures (travaux, honoraires, assurances liées à des opérations) pour pouvoir justifier les majorations du prix d’acquisition.
Vérifier le statut du bien (résidence principale, locatif, local commercial) et les conséquences fiscales de ce statut.
Consulter son notaire pour anticiper la fiscalité de la cession et savoir si des formalités spécifiques (par exemple pour un non‑résident) sont nécessaires.
Faire une estimation réaliste du prix de cession en tenant compte des frais de transaction (agence, diagnostics, éventuelles remises à niveau techniques demandées par l’acheteur).
Prendre en compte la fiscalité personnelle : il peut être intéressant de coordonner la vente avec l’année fiscale la plus favorable si cela est possible.
Ressources et liens utiles
Sites officiels et organismes qui fournissent des informations actualisées et des simulateurs :
Impots.gouv.fr — informations, simulateurs et notices sur la taxation des plus‑values immobilières.
Notaires de France — guides pratiques sur les frais d’acte, les droits de mutation et les procédures notariales.
Service‑public.fr — fiches pratiques sur la TVA, exonérations et démarches administratives.
Légifrance — textes officiels et consultations juridiques sur les lois en vigueur.
Ces sources officielles garantissent des informations fiables et actualisées ; en cas de doute il est préférable de s’appuyer sur elles ou d’interroger un professionnel.
Avant de décider d’acheter ou de vendre, il est utile qu’il réfléchisse à l’horizon temporel de son projet, à la structure de détention la plus adaptée et aux justificatifs qu’il pourra produire pour réduire l’assiette imposable.
