Le crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier est une opération financière par laquelle une entreprise ou une collectivité territoriale peut louer un bien pour une période donnée avant de l’acquérir à terme. Par l’intermédiaire d’un organisme de financement spécialisé en crédit-bail qui se porte acquéreur du bien immobilier pour la période du contrat, l’investissement lourd d’une opération immobilière peut ainsi être étalé dans le temps tout en permettant d’occuper le bien immédiatement sans apport de capital initial ni emprunt bancaire.

Dans un contrat de crédit-bail immobilier le crédit-preneur, une entreprise ou collectivité territoriale, s’engage dans une relation contractuelle avec une société de crédit-bail, le crédit-bailleur, qui achète un bien immobilier pour lui louer.

Le crédit-preneur peut ainsi utiliser le bien comme dans un contrat de location, sans apport initial ni contraction de crédit immobilier, et bénéficier également à terme d’une option d’achat définie par avance.

Ce mode de financement bénéficie également au crédit-bailleur qui devient sous-traitant du crédit immobilier du crédit-preneur et peut ainsi réaliser un placement avantageux en obtenant un remboursement supérieur à un crédit immobilier classique, garanti par la propriété du bien jusqu’à l’échéance du contrat, sans pour autant en avoir la responsabilité.

Par ailleurs, le crédit-bail peut aussi être inversé dans un mécanisme de cession-bail : pour obtenir des liquidités, un crédit-preneur vend alors un bien à une société de crédit-bail qui lui loue avec une option de revente en fin de bail par laquelle le crédit-preneur peut redevenir propriétaire.

Le crédit-bail pour financer une construction

Un contrat de crédit-bail standard implique l’achat par le crédit-bailleur du bien immobilier, sa location au crédit-preneur et la promesse de vente en fin de bail. Le crédit-bail immobilier peut cependant aussi être utilisé pour financer des opérations de construction de bâtiments.

Le crédit-bailleur achète un terrain et finance une construction dont il laisse la maîtrise d’ouvrage au locataire, sous la direction de maîtrise d’œuvre à un architecte. Le contrat peut stipuler que le crédit-preneur paye des pré-loyers pour rembourser les intérêts des décaissements de la société de crédit-bail, durant les travaux de construction. Le crédit-bailleur récupère la TVA payée.

Le crédit-preneur peut également vendre un terrain qu’il possède au crédit-bailleur pour en financer la construction selon ce schéma.

Entreprises concernées par le crédit-bail immobilier

Les établissements financiers spécialisés en crédit-bail immobilier et les filiales de crédit-bail immobilier des grandes banques sont les seuls légalement aptes à s’engager dans des montages de crédit-bail comme crédit-bailleur.

Toute entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), aux bénéficies industriels et commerciaux (BIC), aux bénéfices non-commerciaux (BNC) ou aux bénéfices agricoles (BA) peut être bénéficiaire du crédit-bail immobilier comme crédit-preneur. Cependant, le financement par crédit-bail est généralement accordé aux sociétés dans une situation financière solide et avec des capacités de remboursement avérées pour leurs projets de croissance à long-terme et rarement aux sociétés jeunes ou en création.

Modalités d’un contrat de crédit-bail immobilier

Un contrat de crédit-bail est généralement signé pour des investissements importants – supérieurs à 150 000 € – sur une période longue, proche de la durée d’utilisation d’un bien immobilier – rarement inférieure à 15 ou 20 ans – à l’issue de laquelle le crédit-preneur peut soit :

  • acquérir l’immeuble à un prix résiduel par rapport à la somme des loyers versés, habituellement entre 5 et 15% de l’investissement initial mais pouvant être réduit à 1€. Ce prix est déterminé à l’origine du contrat et assure une plus-value suffisamment intéressante à terme pour que le crédit-preneur utilise l’option d’achat en fin de bail et acquiert le bien de manière quasi-certaine. Dans ce cas, le transfert de propriété engendre différentes modifications de statuts fiscaux et comptables dont les coûts doivent être pris en compte.
  • continuer à louer l’immeuble en prolongeant le contrat de crédit-bail ou en contractant un nouveau contrat de location simple.
  • arrêter d’utiliser l’immeuble et le restituer au crédit-bailleur. Dans ce cas, si le contrat-preneur est une société civile immobilière, le locataire doit céder ses parts au bailleur.

Les montants des redevances (loyers), définis dans le contrat, sont calculés sur la valeur hors taxe de l’investissement, et leur valeur actualisée nominale est au moins égale à la valeur du bien loué. Les paiements peuvent être constants, progressifs ou dégressifs, et payés d’avance ou à terme échu sur différentes périodes mensuelles, trimestrielles, semestrielles, etc.

Pendant la durée du bail, la charge des dépenses d’entretien (entretien, taxes et impôts, assurances, etc.) de l’immeuble incombe à la société locataire, qui sera responsable du bien et devra payer les loyers jusqu’au terme du contrat, même en cas de destruction de l’immeuble.

Différentes clauses peuvent être inclues pour définir la structure du remboursement, l’indexation des loyers ou une résiliation anticipée, éventuellement assorties d’indemnités. Toutefois, le contrat peut uniquement être annulé à la demande du locataire, bien que seul le crédit-bailleur puisse invoquer le droit au renouvellement du bail.

Pour les contrats d’une durée de plus de 12 ans, le crédit-bailleur doit obligatoirement soumettre le crédit-bail au service de publicité foncière. Par ailleurs, celui-ci est dans l’obligation de poursuivre le contrat en cas de faillite du crédit-preneur, un nouveau repreneur ne sera pas obligé de payer les loyers impayés.

Comptabilité et fiscalité du crédit-bail immobilier

Le crédit-bail permet de financer le coût d’achat d’un bien immobilier sans apport initial ni crédit bancaire à hauteur 100% de l’investissement. Comme aucune dette n’est contractée par le crédit-preneur, le ratio de solvabilité – ratio de fonds propres par rapports à son endettement à terme – reste inchangé dans le bilan comptable. Le montant des redevances de location et l’encours du contrat doivent cependant être indiqués dans les annexes comptables.

Le crédit-bailleur est propriétaire de l’immeuble jusqu’à l’échéance du contrat de crédit-bail, le crédit-preneur n’a donc pas besoin d’apporter d’autres garanties collatérales. La santé financière de l’entreprise et sa capacité de remboursement seront néanmoins évaluées pour obtenir l’accord du crédit-bailleur.

Les loyers payés sont entièrement considérés comme des charges déductibles des résultats avant impôt d’une entreprise, diminuant donc d’autant l’assiette d’imposition.

Les redevances de loyers du crédit-bail impliquent une évaluation de l’investissement initial différente d’un financement par crédit immobilier, avec remboursement d’intérêts déductibles et des amortissements à comptabiliser par la propriété directe de l’immeuble.

En cas d’acquisition au terme du bail, si le prix d’acquisition total (somme des redevances + coût de l’option finale) est inférieur à la somme des amortissements dans le cas d’une propriété classique, l’entreprise doit réintégrer une partie des loyers versés dans son bilan qui sont alors soumis à l’impôt.

Dans le cas d’une cession du contrat à un autre crédit-preneur, tout bénéfice réalisé serait considéré comme une plus-value et imposé comme tel.

A propos de Architecte de Bâtiments

Le site Architecte de Bâtiments est supervisé et illustré avec les photos des bâtiments réalisés par Laurent Bansac Architecte

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